Baugeld ohne Eigenkapital – nur für Beamte?

Vollfinanzierung bei Eigentumserwerb - das Baugeld ohne Eigenkapital

Die Finanzierung einer Immobilie mittels "Baugeld ohne Eigenkapital" wirft immernoch viele Fragen auf:

  • Gibt es das wirklich?
  • Wie funktioniert das?
  • Gibt es die Finanzierung ohne eigenes Geld nur für Beamte?

In der Tat funktioniert eine Finanzierung auch gänzlich ohne eigene Ersparnisse. In diesem Fall besichert die Bank das Risiko gänzlich über die Immobilie und das Einkommen der Darlehensnehmer. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass a) der Wert der Immobilie nachhaltig gewährleistet sein muss und b) das Einkommen der Antragsteller entsprechend gut und sicher sein muss. Dies ist auch der Grund warum gerade Beamte von Banken bei diesen Finanzierungen bevorzugt werden: Durch die Unkündbarkeit ist das Risiko "Arbeitslosigkeit" fast gänzlich ausgeschlossen.

Baugeld ohne Eigenkapital in der Praxis

In der Praxis funktioniert die Finanzierung von Baugeld ohne Eigenkapital in der Regel so, dass der Kaufpreis der Immobilie inkl. etwaiger Sanierungsmaßnahmen zu 100% von der Bank oder Sparkasse finanziert wird. In dieser Summe können auch Fördermittel von z.B. der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) enthalten sein.

Die Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Immobilienmakler) werden oftmals über ein Privatdarlehen finanziert. Das bedeutet nicht, dass das Geld von einer Privatperson stammt. Das Darlehen wird von der gleichen Bank gewährt, ist in der Regel aber ungesichert (ohne Grundschuldeintragung) und hat dadurch einen höheren Zins. Es kann aber auch unabhängig von der Laufzeit oder Zinsbindung eher zurückgezahlt werden. Die Bank darf dafür maximal 1% der Restschuld als Vorfälligkeitsentgelt verlangen.

Steigende Baugeldzinsen bei Kapitalaufnahme einkalkulieren

Durch das Fehlen von Eigenkapital hat die Bank natürlich ein höheres Risiko, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung auf einem Rest des Darlehens sitzen bleibt. Deswegen muss ein höherer Zins für das Baugeld verlangt werden, als wenn z.B. 20% an eigenem Geld mit eingebracht wird. Es kann sich aber trotzdem lohnen, diesen höheren Zins in Kauf zu nehmen. Wenn z.B. die Immobilienpreise noch weiter steigen, kann der Vorteil von erspartem Eigenkapital schnell wieder zunichte gemacht werden. Da in der Regel das Geld nicht "von heute auf morgen" zusammen gespart werden kann. Ebenso verhält es sich, sollten die Zinsen wieder steigen.

Hier ein Finanzierungs-Beispiel:

Die Gesamtkosten der Immobilie betragen 250.000€. Diese Summe wird zu einem Durchschnittszins von 3,3% Sollzins finanziert. Bei einer Tilgung von 1,5% beträgt die monatliche Belastung 1.000€.

Angenommen nach zwei Jahren stehen 20.000€ Eigengeld zu Verfügung. Die restlichen 230.000€ werden zu durchschnittlich 3,6% finanziert (der Zins ist angenommen um 0,8% gestiegen, von denen nur 0,3% bei mir ankommen, da ich nun 20.000€ Eigenkapital habe). Die Tilgung beträgt weiterhin 1,5% - ergibt eine anhaltende, monatliche Bauzins Belastung von 977,50€. Nicht zu vergessen, dass ich 2 Jahre länger Miete zahlen musste...

Wie Sie sehen, muss beim Baugeld ohne Eigenkapital etwas mehr beachtet und alles ein bisschen genauer geplant sein. Trotzdem ist es nicht nur für Beamte möglich, eine Finanzierung ohne eigenes Geld zu erhalten - sofern das Einkommen gesichert und die Immobilie werthaltig ist.

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